Introduzione
La cedolare secca è il regime fiscale agevolato che permette ai proprietari di immobili residenziali di tassare i canoni da locazione con un'aliquota fissa e sostitutiva, eliminando IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto.
Per chi investe in immobili a reddito, la scelta tra cedolare secca e IRPEF ordinaria incide significativamente sul rendimento netto. In questa guida trovi tutto quello che devi sapere per prendere la decisione giusta, con esempi numerici concreti aggiornati al 2026.
Cos'è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale introdotto dal D.Lgs. 23/2011 per i proprietari di immobili residenziali (categoria catastale A, con esclusione della A/10). Sostituisce:
- IRPEF sul reddito da locazione
- Addizionale regionale e comunale IRPEF
- Imposta di registro annuale sul contratto di locazione
- Imposta di bollo sul contratto
In cambio, il canone viene tassato con un'aliquota fissa (21% o 10%) sull'intero importo lordo percepito, senza deduzioni di spese.
Importante: la cedolare secca è disponibile solo per immobili residenziali. Per i locali commerciali, uffici, capannoni e altre tipologie non residenziali, la cedolare secca non è applicabile.
Le due aliquote della cedolare secca
Cedolare secca al 21% — contratti a canone libero
Si applica ai contratti di locazione residenziale a canone libero, principalmente il contratto 4+4 (durata 4 anni + rinnovo 4). Il canone è liberamente stabilito dalle parti in funzione del mercato.
Quando conviene: quasi sempre. L'aliquota IRPEF più bassa è il 23%, già superiore al 21%: sul piano delle aliquote la cedolare vince in ogni scaglione. Le eccezioni riguardano solo chi ha l'IRPEF effettiva azzerata da detrazioni o redditi nella no-tax area (vedi oltre).
Cedolare secca al 10% — contratti a canone concordato
Si applica ai contratti a canone concordato (contratto 3+2), stipulati in comuni ad alta tensione abitativa secondo accordi territoriali tra organizzazioni di proprietari e inquilini. Il canone massimo è fissato da tabelle locali e risulta generalmente inferiore al canone libero di mercato.
L'aliquota del 10% è però vantaggiosissima dal punto di vista fiscale. In molti casi, un canone concordato più basso + tassazione al 10% produce un rendimento netto superiore rispetto a un canone libero più alto tassato al 21%.
Dove si applica: principalmente nei comuni ad alta tensione abitativa (Milano, Roma, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Venezia, Genova e altri capoluoghi designati per decreto).
Ulteriore vantaggio: nei comuni ad alta tensione abitativa, i contratti concordati beneficiano anche di una riduzione IMU del 25% sull'aliquota base, aggiuntiva rispetto al vantaggio fiscale.
Cedolare secca vs IRPEF: quando conviene cosa?
Calcolo comparativo
Facciamo un confronto numerico su un appartamento con canone libero di 12.000€/anno:
Scenario A — Cedolare secca 21%:
- Imposta: 12.000 × 21% = 2.520€
- Imposta di registro: 0€ (inclusa nella cedolare)
- Totale imposta: 2.520€
- Reddito netto dopo imposta: 9.480€
Scenario B — IRPEF ordinaria (aliquota marginale 35%, reddito proprietario 35.000€):
- Base imponibile: 12.000 × 95% = 11.400€ (deduzione forfettaria 5%)
- IRPEF: 11.400 × 35% = 3.990€
- Addizionale regionale (es. 1,73%): 197€
- Addizionale comunale (es. 0,5%): 57€
- Imposta di registro (2% del canone annuo, quota del 50% a carico del locatore): 120€
- Totale imposta: 4.364€
- Reddito netto dopo imposta: 7.636€
Risparmio annuo con cedolare secca: 4.364 – 2.520 = 1.844€ (+24% di reddito netto)
La cedolare secca è quasi sempre conveniente per chi ha un'aliquota IRPEF marginale del 27% o superiore. Conviene anche per chi è al 23% grazie al risparmio sull'imposta di registro.
Quando POTREBBE convenire l'IRPEF ordinaria
L'IRPEF ordinaria può essere preferibile solo se:
- Il proprietario ha un reddito complessivo molto basso (sotto i 15.000€), con IRPEF marginale al 23% o meno
- Ha deduzioni e detrazioni significative che riducono l'IRPEF effettiva
- Ha perdite pregresse da compensare
In questi casi specifici, il commercialista deve fare il calcolo puntuale.
Confronto tra 21% e 10%: quando il concordato conviene
Molti proprietari credono che un canone di mercato (più alto) con cedolare al 21% sia sempre migliore di un canone concordato (più basso) con cedolare al 10%. In realtà non è così.
Esempio numerico
Appartamento in un comune ad alta tensione abitativa:
- Canone libero di mercato: 1.000€/mese (12.000€/anno)
- Canone concordato massimo (tabelle locali): 750€/mese (9.000€/anno)
Scenario canone libero, cedolare 21%:
- Entrate lorde: 12.000€
- Cedolare secca 21%: –2.520€
- IMU (base): –1.500€
- Reddito netto fiscale: 7.980€
Scenario canone concordato, cedolare 10%:
- Entrate lorde: 9.000€
- Cedolare secca 10%: –900€
- IMU (ridotta 25%): –1.125€
- Reddito netto fiscale: 6.975€
In questo caso il canone libero è ancora preferibile di circa 1.000€/anno. Ma il gap si riduce e in alcune città dove le tabelle del concordato sono più alte rispetto al mercato (raro ma possibile), o dove l'IMU è molto alta, il concordato può diventare vantaggioso.
La regola pratica: per la maggior parte dei casi in grandi città, il canone libero + cedolare 21% è preferibile al concordato + cedolare 10%. Ma calcola sempre il caso specifico con i dati reali della tua città e del tuo immobile.
Come funziona l'opzione per la cedolare secca
Chi può optare
Possono optare per la cedolare secca:
- Persone fisiche proprietarie di immobili residenziali
- Titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione)
Non possono optare:
- Società e persone giuridiche
- Persone fisiche che affittano l'immobile nell'esercizio di un'attività d'impresa, arti o professioni
- Proprietari di immobili non residenziali (commerciali, uffici, ecc.)
Come e quando esercitare l'opzione
L'opzione per la cedolare secca si esercita:
All'inizio del contratto: in sede di registrazione del contratto di locazione (modello RLI all'Agenzia delle Entrate). L'opzione ha effetto per tutta la durata del contratto (salvo revoca).
In corso di contratto: è possibile optare per la cedolare secca anche in anni successivi alla stipula, al momento del rinnovo annuale dell'annualità.
Come comunicarla all'inquilino: prima di esercitare l'opzione, il proprietario deve comunicare all'inquilino con lettera raccomandata (o PEC) la rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone. Questa è una condizione obbligatoria per l'accesso alla cedolare secca.
Rinuncia all'aggiornamento ISTAT
Chi sceglie la cedolare secca rinuncia per la durata dell'opzione agli aggiornamenti del canone legati all'indice ISTAT. In un periodo di alta inflazione come quello 2022–2024, questa rinuncia aveva un costo significativo. Con l'inflazione tornata su livelli moderati (1–2%), il costo della rinuncia è contenuto.
Cedolare secca e immobili a reddito già locati
Se acquisti un immobile già affittato, il contratto in essere è già registrato. Puoi optare per la cedolare secca sul contratto esistente al momento della prossima scadenza annuale (entro 30 giorni dall'inizio di ogni annualità).
Verifica con il notaio rogante o con un commercialista la procedura specifica in base alla data di acquisto e alla scadenza contrattuale.
Cedolare secca e dichiarazione dei redditi
I canoni assoggettati a cedolare secca vanno comunque indicati nel modello 730 o Unico, nel quadro dedicato ai redditi da fabbricati (quadro RB). La cedolare secca è stata versata durante l'anno (in acconto e saldo), ma la dichiarazione certifica e regola l'imposta complessiva.
Acconti cedolare secca
La cedolare secca segue un sistema di acconto e saldo simile all'IRPEF. L'acconto è pari al 100% dell'imposta dovuta per l'anno precedente e si versa così:
- Nessun acconto se l'imposta dell'anno precedente non supera 51,65€
- Unica soluzione entro il 30 novembre se l'acconto dovuto è inferiore a 257,52€
- Due rate se l'acconto è pari o superiore a 257,52€: 40% entro il 30 giugno (termine del primo acconto IRPEF), 60% entro il 30 novembre
- Saldo: in dichiarazione dei redditi dell'anno successivo
Cedolare secca e detrazioni IRPEF
Un aspetto da considerare: optare per la cedolare secca riduce il reddito complessivo IRPEF (perché il reddito da locazione è fuori dall'IRPEF). Questo può influenzare:
- Il calcolo dell'ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente)
- Il diritto a alcune detrazioni IRPEF che hanno soglie di reddito
- Il calcolo dell'addizionale regionale e comunale (che si abbassa)
In generale, questi effetti collaterali sono positivi o neutri. Raramente creano svantaggi.
Cedolare secca su contratti transitori e per studenti universitari
La cedolare secca al 10% si applica anche ai contratti di locazione a uso transitorio e ai contratti per studenti universitari, stipulati nei comuni con mercato locativo ad alta tensione.
Questi contratti, tipicamente più brevi (6–18 mesi), permettono canoni più alti rispetto al concordato classico pur beneficiando della tassazione agevolata al 10%.
Cedolare secca 2026: novità e aggiornamenti
La Legge di Bilancio 2026 ha confermato l'impianto esistente della cedolare secca senza modifiche strutturali alle aliquote. Rimangono:
- 21% per contratti a canone libero
- 10% per contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa
Sul fronte degli affitti brevi (piattaforme tipo Airbnb) resta in vigore il regime introdotto dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023): cedolare al 21% per una sola unità e al 26% dalle successive. La novità della Legge di Bilancio 2026 riguarda la soglia dell'attività imprenditoriale: l'obbligo di partita IVA scatta ora da 3 unità destinate alla locazione breve, con sanzioni rafforzate sul codice CIN.
Per chi investe in immobili a reddito a lungo termine (contratti 4+4 o 3+2), le regole del 2026 sono invariate.
FAQ — Domande frequenti sulla cedolare secca
Posso applicare la cedolare secca a tutti i miei appartamenti affittati?
Sì, la cedolare secca si applica a ogni singola unità immobiliare residenziale affittata, indipendentemente dal numero di unità che possiedi. Puoi applicarla a tutte, ad alcune o a nessuna.
Se applico la cedolare secca, posso scalare i costi di manutenzione?
No. Con la cedolare secca non è possibile dedurre alcuna spesa (nemmeno l'IMU, la manutenzione o le spese condominiali). L'imposta si applica sull'intero canone lordo senza deduzioni. Questo è il trade-off: aliquota più bassa in cambio di base imponibile più ampia.
Ho un appartamento affittato a mio figlio a canone ridotto. Posso applicare la cedolare secca?
Sì, la cedolare secca si applica anche ai contratti tra familiari. Ma se il canone è simbolico (es. 1€/mese), il Fisco potrebbe contestare il contratto. Meglio un canone almeno parzialmente allineato al mercato.
Posso passare dalla cedolare secca all'IRPEF in corso di contratto?
Sì, la rinuncia alla cedolare secca è possibile in ogni annualità contrattuale, entro il termine per il versamento dell'acconto IRPEF. Ma prima di farlo, verifica con un commercialista la convenienza effettiva.
La cedolare secca vale anche per gli immobili in sublocazione?
No. La cedolare secca si applica solo ai contratti di locazione diretti tra il proprietario e l'inquilino. In caso di sublocazione, il sublocatore (che non è proprietario) non può applicare la cedolare secca.
Conclusioni
La cedolare secca è quasi sempre la scelta ottimale per i proprietari di immobili residenziali a reddito. L'aliquota al 21% (o al 10% per il concordato) è strutturalmente più vantaggiosa rispetto all'IRPEF per la grande maggioranza dei contribuenti.
Il vero valore aggiunto per chi investe in immobili a reddito è il confronto tra le due aliquote (21% vs 10%) in funzione del canone concordato disponibile nella propria città: in alcuni casi, rinunciare a una parte del canone in cambio di una tassazione più bassa produce un rendimento netto migliore.
Valuta sempre il caso specifico con un commercialista specializzato prima di firmare il contratto. Su Irendity trovi immobili a reddito già con tipo di contratto indicato in scheda, per aiutarti a pianificare la fiscalità fin dalla fase di selezione dell'immobile.
Ultimo aggiornamento: settembre 2026. Le aliquote riportate si riferiscono alla normativa vigente.